מהו נכס מניב?
6.5.2017
כותב: מאמר מערכת אשרובילד
נכס מניב הינו נכס המניב לבעליו הכנסה פאסיבית – הכוונה להכנסה שאינה תלויה בזמן עבודה של הבעלים.
לרוב מייחסים את הנכסים המניבים לעולם הנדל”ן, אך גם אגרת חוב לדוגמא, כמו גם נכסים אחרים שאינם נדל”ניים, עונה על הגדרה זו ולכן נחשבת נכס מניב.
במאמר זה אתייחס כמובן לנכסים מניבים מעולם הנדל”ן.
מגוון הנכסים המניבים הנדל”ניים נחלקים באופן גס לשתי קבוצות: נכסים מניבים למגורים ונכסים מניבים מסחריים.
שתי קבוצות הנכסים אמנם בעלות דמיון רב, אך יחד עם זאת קיימים הבדלים תהומיים בניהן והכדאיות הכלכלית של המשקיע, כמו גם הצלחתו לייצר הכנסות מהנכס, תלויה בין היתר בהבנתו היטב את המוצר בו בחר להשקיע.
להלן טבלה המשווה בין הנכסים ומנתחת את ההבדלים העיקריים:
| פרמטר נמדד | נכסים מניבים למגורים | נכסים מניבים מסחריים |
| השחקנים | לרוב גם המשכירים של הנכסים וגם השוכרים הינם אנשים פרטיים | לרוב גם המשכירים של הנכסים וגם השוכרים הינם עצמאיים או חברות |
| סוגי הנכסים העיקריים | בתים, דירות, וילות, פנטהאוסים
|
חנויות, משרדים, בתי מלון, חניונים, מבני תעשיה, קניונים, מרכזים מסחריים, מחסנים |
| תשואה | תשואה נמוכה יחסית
בטווח 2%-5% |
תשואה גבוהה יחסית
בטווח 5%-10% |
| פוטנציאל השבחה | נכסים זולים מאוד הם בעלי פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר בעיקר משום שיש להם “לאן לעלות” תוך הגעה לשיווי משקל מול נכסים אחרים.
בנוסף, לרוב נכסים אלה ישנים מאוד ומצבם הפיסי והתכנוני רעוע, ולכן דווקא עליהם סביר ותחול תכנית פינוי בינוי/תמ”א כלשהי וכו’ שתשביח משמעותית את הנכס ותעלה בהתאם את ערכו. מנגד, גם הנכסים היקרים ביותר ממשיכים בדרך כלל להתייקר היות ומסתבר שאנשי הממון שרוכשים אותם אוהבים לשבור שיאים של קודמיהם.
|
נכסים מסחריים במיקומים מאוד מבוקשים לרוב מקבלים רוח גבית מהמדינה או הרשות המקומית על ידי קידום תוכניות מסחר/מגורים/תחבורה וכו בסמיכות להם.
מנגד, איזורים מסחריים הם עניין “טרנדי” חולף. בטוח שאתם מכירים מרכזים מסחריים או בנייני משרדים שבעבר היו מאוד מבוקשים ומסיבה זו או אחרת המצב היום השתנה לרעה. בעגה המקצועית של ההשקעות בנדל”ן המסחרי, נהוג להשתמש במילה upside (פוטנציאל למגמת עלייה) של הנכס. הדוגמא הטובה ביותר לנושא היא רכישת מגרש פתוח שיושכר למפעיל חניון. אחרי 10 שנים שהושכר למפעיל והמשקיע הרוויח מהשכירות, הרשות המקומית תקדם תב”ע שתאפשר בניית בניין בן 15 קומות על גבי אותו מגרש. מבלי לדון בערכים המספריים, ברור שה upside עלול להיות כה גבוה, כזה שיניב לבעל המגרש עשרות אלפי אחוזי רווח נכס שיש לו ערך upside גבוה, ימכר במחיר גבוה בהתאם והביקוש שלו יהיה גבוה באופן תמידי ורציף. |
| היצע מול ביקוש | לרוב הביקוש עולה על ההיצע, מה שגורם לעליית מחירים וכך גם לעלייה בתשואה ומכאן סיכוי קטן לנכס ריק.
|
קיים קושי רב בקביעת כללים.
ישנם מרכזים מסחריים, מרכזי תעשייה או בנייני משרדים מוצלחים מאוד שממש בסמוך להם מרכזים אחרים נכשלים, שבהם נכסים רבים ריקים לתקופות ארוכות מאוד. לעומת זאת קשה למצוא נכס מניב למגורים שהוא במצב סביר וריק לאורך זמן כה רב. |
| סיכון | סיכון נמוך יחסית בשוק יציב עם ביקוש גבוה יחסית
|
סיכון בינוני בעיקר היות ויש חברות שעלולות להיקלע לקשיים כספיים שעלולים להשפיע על בעל הנכס.
הסיכון מאוד תלוי במוצר הנדל”ני וכמובן בביקוש אליו. |
| הוצאות שוטפות והוצאות תפעול | לרוב הוצאות התפעול נמוכות ופשוטות.
|
ההוצאות השוטפות לרוב גבוהות יותר, כגון דמי ניהול או חשבון ארנונה. אף על פי שהוצאות אלה יחולו על השוכר, בתקופה בה הנכס ריק בעל הנכס יאלץ לשלם מכיסו – ויש לקחת זאת במלוא הרצינות.
הוצאות התפעול עשויות להיות מאוד גדולות – במיוחד בנכסים גדולים או בנכסים עם מתקנים מיוחדים, כמו בית מלון, קניון או בניין בשלמות. |
| הבדלים חשבונאיים ומיסויים | לרוב, המשקיע הפרטי, לא נדרש על פי חוק לשלם מיסים בגין הכנסות משכר דירה וכל ההכנסה נכנסת נטו לכיסו, אלא אם ההכנסה משכר דירה עולה על גובה התקרה הקבוע בחוק ואז יבחר מסלול מבין שלושת המסלולים העומדים לרשותו:
1.פטור מלא או חלקי מתשלום מס 2.מסלול חיוב במס מופחת בגובה 10% 3.חיוב במס בהתאם למדרגות המס למשקיע הפרטי חיים קלים יחסית מול רשויות המס והרגולציה. קיימים הבדלים מיסויים רבים ולא אדון בהם במאמר זה אך בהחלט יש להתחשב בהם. *מאמר זה אינו תחליף לייעוץ חשבונאי מקיף. |
בעל הנכס המניב, שלרוב כאמור הינו עצמאי או חברה, יפיק חשבונית מס לשוכר עבור כל תשלום שכירות.
ההכנסה נחשבת לרוב להכנסה חייבת במס שתתווסף ליתר הכנסותיו של הנישום. מנגד, החוק מאפשר לבעל הנכס להפחית הוצאות שסייעו בייצור ההכנסות. ההתעסקות של בעל הנכס עם רשויות המס והמע”מ בהקשר של ההכנסות משכירות גדולה משמעותית מזו של המשקיע הפרטי. קיימים הבדלים מיסויים רבים ולא אדון בהם במאמר זה אך בהחלט יש להתחשב בהם. *מאמר זה אינו תחליף לייעוץ חשבונאי מקיף.
|
חשוב לציין, שישנם מקרים ואפילו רבים מאוד שנכס מניב הופך בן רגע לנטל בעבור בעליו.
בעל הנכס חייב להיות “עם אצבע על הדופק” בכל רגע נתון הן לגבי שוכריו והן לגבי השינויים הסביבתיים.
בשורה התחתונה, לכל אבל לכל (ותבדקו אותי) האנשים הכי עשירים בעיר שלכם, או במדינה שלנו או באירופה או בעולם וכו’ – יש נכסים נדל”ניים מניבים.
יתכן שפלוני התעשר מהייטק, מיהלומנות או מסעדנות – אך בטוח שחלק מסויים מהונו ישקיע במוצרים נדל”ניים – והסיבות לכך רבות ומגוונות והנה העיקריות שבהן:
- ערכה של מניה או אפילו עסק מצליח, יכול בבוא היום לרדת ואפילו מאוד עד כדי ערך “אפס” ואפילו נמוך מכך. ערכו של הנדל”ן יכול לרדת אך לעולם לא יהיה שווה “אפס”.
- לאורך הזמן ערכו של הנדל”ן על כל סוגי מוצריו עולה באופן מגמתי ומתמיד, גם אם היו תיקונים כאלה ואחרים שגרמו לירידת מחירים – ראו משבר הסאב-פריים האמריקאי שהתרחש בארצות הברית ב 2008 וגרר אחריו מדינות רבות נוספות – כיום ערך הנכסים בארצות הברית ובאותן מדינות לא רק שחזר לערכו ערב פרוץ המשבר, אלא עבר את ערכו דאז והוא הגבוה אי פעם!
- בעקבות סיבות 1,2 לעיל, בנקים וגופים מממנים אחרים בוטחים ובטוחים בשוק הנדל”ן ולכן מוכנים לתת הלוואות במימון גבוה ביותר של עשרות רבות של אחוזים ביחס לשווי הנכס הנרכש – אחוז מימון שאף יזם לא יקבל בשום תחום השקעה חלופי
- התפעול השוטף של נדל”ן מניב הוא קל יחסית ולכן ההכנסה הפסיבית שהנדל”ן מייצר, הופכת מבוקשת יותר ויותר.
כתיבת המאמר נעשתה כדי לדון באופן גס בהבדלים וכמובן שבפועל קיימים הבדלים נוספים.
כותב המאמר הינו בעל משרד התיווך אשרובילד (AshroBuild)
