23/3/2017

מאת: מאמר מערכת אשרובילד (AshroBuild)

האם כדאי לקנות עסק פעיל? האם שווה לשלם דמי פינוי? אולי עדיף להקים עסק חדש מאפס?

אם אתה מתלבט ומתחבט בשאלות אלה, הגעת למאמר שעשוי לשפוך אור ולסייע לך להבין קצת יותר את התחום.

בכל רגע נתון מוצעים למסירה או למכירה בדמי פינוי עסקים שונים ומגוונים – החל במסעדות, בתי קפה, מספרות וחנויות בגדים וכלה במינימרקטים, בתי מלון ומרכזים רפואיים וכמובן שגם עסקים מסוגים נוספים אך פירוט זה נועד להמחיש שכמעט וכל סוג עסק עשוי להיות מוצע למסירה או למכירה בדמי פינוי.

כאשר בעל העסק מעוניין למסור את העסק ללא דמי פינוי, המשמעות היא כי בכוונתו להעביר את הפעילות העסקית וההתחייבויות של העסק (הסכם שכירות, חשבונות שוטפים וכו’) לאדם אחר.

ברוב רובם של המקרים, מהלך זה נובע מכשלון של עסק המסויים הזה.

זאת אומרת שסביר להניח שהעסק הזה הוא נטל עבור בעליו עד כדי כך שזה מעוניין למוסרו לכל דורש גם אם הדבר כרוך בהפסד בגין השקעתו בעסק (שיפוץ, ציוד, פרסום וכו’)

כאשר בעל עסק מעוניין למכור את העסק בדמי פינוי, משמעות הדבר לכאורה, שהעסק רווחי או שהושקעו בעסק משאבים רבים ולכן בעליו מעוניין לקבל תגמול כלשהו על כך.

אפוא, ברור כי עסקה זו מורכבת הרבה יותר מאחר ומעבר לקבלת ההתחייבויות של העסק, שקיימות גם בקבלת עסק ללא דמי פינוי, בעסקה שבה נדרש תשלום על העסק יש להעריך מה שוויו ולהתחשב בנתונים נוספים רבים.

אסביר בדוגמא מאוד פשוטה: נניח שקיים עסק רווחי וזו גם חוות דעתו של רואה החשבון שלנו. העסק מרוויח בשנה 600,000 ₪ ובעליו דורש דמי פינוי בגובה 800,000 ₪. על פניו נראה סביר היות ונדרשת תקופה של שנה וארבעה חודשים להחזר ההשקעה אבל בבירור מעמיק יותר נגלה שהסכם השכירות של בעל העסק מול בעל הנכס שממנו פועל העסק, יסתיים בעוד שנתיים מהיום ללא אופציה להארכתו ומשיחה על בעל הנכס נבין שאכן אין בכוונתו להאריך את תקופת השכירות מסיבה זו או אחרת.

משמעות הדבר שמי שירכוש את העסק יצליח אולי להחזיר את השקעתו אך כמעט ולא ירוויח ואולי אף יפסיד ביתרת התקופה.

דוגמא זו היא דוגמא שכיחה מאוד. רבים נוטים להתמקד בפנימיות של העסק קרי בהכנסות וברווחים אל מול דמי הפינוי הנדרשים, ופחות בחיצוניות של העסק קרי הסכמים עם בעל הנכס, הסכמים עם ספקים וכו’. מטרתי לחדד שלדו”חות מאזן בוחן, דו”חות רווח והפסד ובחינה חשבונאית יש חשיבות גבוהה אך לא בלעדית.

בתחום המסעדנות ובתי הקפה המצב מורכב עוד יותר בעיקר משום שגם ככה התחרות קשה והסטטיסטיקה מעידה על כך ש 90% מהעסקים בענף זה לא ישרדו שנים בודדות מיום פתיחת העסק ונתון זה נעכיר עוד יותר אם נתחשב בכמות העובדים הגבוהה יחסית שיש להעסיק בסוג עסקים זה ביחס לסוגים אחרים, לכשרות המזון שברוב המקרים קיימת, לבלאי והפחת הגבוהים וכו’.

מטרתי אינה להוריד את המוטיבציה של קוראי המאמר אלא להיפך!

המקפידים על הפרטים הקטנים הם אלה בעלי הסיכוי הטוב יותר להצליח וכולי תקווה שמאמר זה יחדד במעט את החושים שלכם וישנה את תפיסת העולם בנושא.

תמיד רצוי להכין תכנית עסקית מקיפה הבוחנת את העסק ביחס לסביבה ולאיזור, לתחבורה, לתכניות הבנייה העתידיות, למתחרים באיזור וכו’.

בנוסף לאלה אפרט נקודות נוספות שיש לבחון בתהליך קבלת החלטות בעסקת קבלה או רכישה של עסק פעיל:

• בחינה של הדו”חות החשבונאיים: דו”חות מאזני בוחן, דו”חות רווח והפסד, דו”חות מע”מ, דו”חות ביטוח לאומי, דו”חות Z מהקופה.

את הדו”חות רצוי מאוד להעביר לחוות דעת של חשבונאי מומחה ורצוי עד מאוד להתעקש כדי לקבל דו”חות אלה על פני 3-5 שנים אחורה (במידה וניתן) משום שכך ניתן יהיה לבחון מגמות ולקבל תמונה רחבה הרבה יותר של הפעילות העסקית.

• בחינה משפטית של ההסכמים העסקיים: יש לבחון היטב את כל ההסכמים של העסק שרלוונטיים גם לבעליו החדש וביניהם – הסכם שכירות עם בעל הנכס, הסכם עם חברת הניהול, הסכם עם ספקים, במידה והעסק הוא חלק מרשת אז כמובן שיש לבחון גם את ההסכם עם הרשת וכו’

את ההסכמים רצוי כמובן להעביר לחוות דעת והתייחסות של עורך דין המתמחה בתחום העסקי והמסחרי ובהתאם לחוות דעתו יש לנהל משא ומתן.

• בחינה של רישוי העסק: יש לבחון היטב את כל נושא הרישוי ובכלל זה בחינת רישיון העסק מטעם הרשות המקומית, בעסקים מסויימים נדרש אישור כיבוי אש ו/או אישור משטרה, אישור משרד הבריאות וכו’. בכל אופן בהתאם לנכס ולעסק הנדונים, יש לבדוק איזה רישיונות נדרשים והאם העסק בעל כל הרישוי הנדרש. אציין שבכל החלפת בעלים של עסק נדרש להוציא רישיון עסק חדש אך ברור שאם קיים רישיון על שם בעלי הנוכחי סביר ויוקל גם להבא בתור.

נקודה נוספת שיש לתת עליה את הדעת היא שלאורך השנים חלו שינויים בדרישות החוק והקריטריונים לקבלת רישיון עסק. לפיכך הרשויות נטו להקל עם עסקים שהיו פעילים בטרם השתנו החוק או הקריטריונים. לכן אם מדובר בעסק ותיק עם רישיון יש לבדוק מול הגורמים הרלוונטיים האם ניתן יהיה לקבל רישיון עסק גם לבעליו החדש.

• חשוב מאוד להיוועץ לאורך כל הדרך עם מומחים בתחום: באיתור העסק הפעיל המוצע למסירה או למכירה בדמי פינוי חשוב מאוד להיוועץ במתווך המתמחה בתיווך עסקים פעילים.

אני יודע שאנשים נוטים שלא להסתייע במתווך מורשה לרוב כי שכר טרחתו נתפש כנטל אך הרשו לי לחלוק עליכם.

מתווך שנמצא בשטח, מכיר הרבה אנשים והרבה עסקים, יודע ומעורב בעסקאות שנעשו – יכול מאוד להועיל.

אם מאמר זה שפך אור על נקודה כלשהי שהייתה חשוכה לפניכן, איזו תועלת תהיה לפגישה בנינו?

משרד התיווך אשרובילד (AshroBuild) מתמחה בנדל”ן מסחרי ובתיווך עסקים פעילים ובכל רגע נתון ברשות המשרד עסקים פעילים רבים המוצעים למסירה או למכירה בדמי פינוי.

טריילר למאמר הבא: יש לזכור שלנגד עיניו של יזם המעוניין בעסק, עומדת האפשרות של השכרת נכס ריק המתאים לפעילות העסקית שלו על פני רכישת עסק פעיל. לחלופה זו יתרונות וחסרונות שאפרט בהמשך.

מוזמנים להתקשר 077-4324321

בהצלחה!

צוות אשרובילד